Qu’est-ce-que la Loi Pinel ?

Le dispositif Pinel, dont le nom vient de l’ancienne ministre du logement Sylvia Pinel, vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôts sur le revenu en investissant dans l’immobilier locatif. Le logement doit être acheté neuf ou en cours d’achèvement et être loué, en tant que résidence principale pour une durée minimale de six ans.

Ce dispositif est idéal pour les foyers fortement fiscalisés qui veulent investir dans un logement neuf et donc clef en main. Il permet de profiter d’une réduction d’impôts sur le revenu répartie sur six ans. Cette réduction est de 12% du prix d’achat du logement, soir 2% par an. Le montant maximal de l’investissement ne doit pas dépasser 300.000€, sur un ou deux logements maximum.

Le logement peut être loué à un ascendant ou un descendant, seulement s’il n’appartient pas à votre foyer fiscal.

Créée en 2014, la loi Pinel a été reconduite jusqu’en 2024.

Loi Pinel : comment calculer votre réduction d’impôts ?

La loi Pinel vous permet de déduire un certain montant de vos impôts sur le revenu, en fonction du prix du bien que vous avez acheté, dans la limite de certains plafonds.

En effet, le prix de votre bien immobilier ne doit pas excéder 300.000€ et le prix au mètre carré ne doit pas dépasser 5500€.

Ainsi, si vous achetez un appartement de 40 mètres carré à 240.000€, donc 6000€ par m², vous devez multiplier votre surface par le plafond (40X5500=220.000€). Votre réduction Pinel sera calculée sur 220.000€ et non sur 240.000€.

Ensuite, vous pouvez déduire 2% par an, pendant six ans, sur ce prix d’achat. C’est-à-dire (220.000€X0,02) 4400€ par an en moins d’impôts sur le revenu.

Si vous continuez à louer votre logement au-delà de ces six années, vous pouvez bénéficier de deux prolongations de trois ans. Pendant la première prolongation de trois, vous bénéficiez de 2% par an de réduction d’impôts sur le revenu. Pendant la deuxième prolongation de trois ans, ce taux se réduit à 1% par an (soit 3% au total), soit 2200€.

Vous pouvez donc bénéficier de 21% de réduction d’impôts au total sur une durée de douze ans.

Les avantages de la loi Pinel

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Vous n’avez pas besoin d’apport

L’un des principaux avantages de la loi Pinel est de pouvoir acheter un bien immobilier sans aucun apport financier. Vous pouvez emprunter la totalité de la somme du bien que vous souhaitez acheter.

Vous bénéficiez de réductions d’impôts très intéressantes

En effet, comme vu précédemment, vous pouvez cumuler des réductions d’impôts sur le revenu pendant une durée maximale de douze ans. Pendant les neuf premières années, vous déduisez 2% de votre investissement puis 1% pendant les trois années suivantes.

Vous préparez votre retraite

Lorsque vous partez à la retraite, vos revenus doivent être revus à la baisse. Le loyer que vous percevez par l’intermédiaire de votre investissement locatif peut vous permettre d’augmenter vos revenus mensuels.

Une fois que vous avez dépassé la durée initiale liée à la loi Pinel (six ans), vous pouvez revendre votre bien et ainsi faire une plus-value. Cette somme peut vous aider à financer votre retraite.

Enfin, vous pouvez également décider d’habiter dans le bien que vous avez acheté. Vous pouvez ainsi potentiellement réduire vos dépenses mensuelles ou les optimiser.

Vous pouvez sécuriser votre famille

En effet, dans le cadre de la loi Pinel vous pouvez louer votre bien immobilier à un membre ascendant ou descendant de votre famille, tant qu’il ne fait pas partie de votre foyer fiscal. C’est donc un moyen d’offrir une résidence à vos enfants ou vos parents, tandis que vous profitez de vos avantages fiscaux. C’est aussi une manière d’investir dans un patrimoine immobilier durable.

Les conditions à respecter pour investir

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Zones géographiques éligibles à la loi Pinel

Les logements Pinel doivent être situés dans des zones géographiques où la demande locative est supérieure à l’offre. Le zonage Pinel est réparti comme suit :

• zone Abis : Paris et de nombreuses communes limitrophes où le marché locatif est ultra tendu.
• zone A : le reste de l’Île-de-France, la Côte d’Azur, Lille, Lyon, Marseille Montpellier, partie française de Genève où le marché est très tendu.
• zone B1 : toutes les métropoles de plus de 250.000 habitants dont des villes prisées comme Bordeaux, Toulouse, Rennes où le marché est tendu.

Ces trois zones et toutes les villes qui les composent vous permettent de bénéficier de la loi Pinel.

Plafond de ressources

Pour être éligible aux avantages de la loi Pinel, vous devez également respecter les plafonds de ressources de vos futurs locataires. En effet, la loi Pinel doit favoriser l’accession à la location des personnes dont les revenus sont trop élevés pour accéder aux habitations à loyer modéré mais qui sont en difficulté pour trouver un logement sur le marché libre.

Les ressources des locataires correspondent à leur revenu fiscal de référence. Pour une location effectuée en 2022, c’est le revenu fiscal de l’avant dernière année qui est pris en compte, soit celui de 2020.

Voici les plafonds de revenus pour chaque zone éligible (barème de 2021) :

• Zone A : 38.377€ pour une personne seule, 57.357€ pour un couple, 68.946 pour un coupe et une personne à charge…
• Zone A Bis : 38.377€ pour une personne seule, 57.357€ pour un couple, 75.188€ pour un couple et une personne à charge…
• Zone B1 : 31.280€ pour une personne seule, 41.772€ pour un couple, 50.233€ pour un couple et une personne à charge…

Plafond de loyers

Pour être éligible à votre réduction d’impôts, vous devez aussi respecter un plafond pour le loyer de votre logement. Le barème appliqué dépend aussi de la zone du logement.

Voici comment calculer votre plafond de loyer :

Il faut déterminer la surfaceutile de votre logement en additionnant votre surface habitable à 50% de la surface de vos surfaces annexes (vérandas, balcons, terrasses, caves…). Les surfaces annexes sont plafonnées à 8 m².

Ensuite, vous devez calculer votre coefficient multiplicateur dont la formule est : (19/surface utile) + 0,7.

Puis vous y appliquez le barème associé à la zone de votre logement.

• Zone A bis : 17,55 par m²
• Zone A : 13,04 par m²
• Zone B1 : 10,51 par m²

Ensuite vous pouvez procéder à votre calcul. Par exemple, vous avez acheté un bien en zone A dont la surface habitable est de 50m² avec 6m² de balcon.

Votre surface utile est : 50+(6X0,5) = 53m²Votre coefficient multiplicateur est : (19/53)+0,7 = 1,058Votre plafond de loyer est : 53X1,058X13,04 = 731€

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Les villes où investir en Pinel

Il existe de nombreuses villes françaises où il est intéressant d’investir en immobilier locatif via la loi Pinel. Le critère le plus important est l’attractivité de la zone, la situation du marché immobilier local, la population d’étudiants, la croissance démographique, les lieux culturels et les écoles à proximité ainsi que les transports existants ou à venir.

Voici quelques villes attractives : Toulouse, Bordeaux, Vannes, Caen, Chambéry, Orléans, Reims, Nantes, Le Havre, Dijon… Il faut également préciser que Paris et sa banlieue font bien sûr partie des zones où la demande locative est constante croissance.

Eviter les pièges de la loi Pinel investir

Bien calculer le prix d’achat sur lequel s’applique la réduction d’impôts

La réduction d’impôts dépend du type de bien acheté et elle est calculée en fonction du prix de revient. Il existe trois types de biens Pinel :

• les logements neufs ou en VEFA (état futur d’achèvement) dont le prix de revient est le prix d’achat additionné aux frais annexes (frais de notaire, commissions, TVA…).
• les logements acquis inachevés dont le prix de revient comprend le prix d’achat + les frais + les travaux d’achèvement + les travaux d’aménagement intérieur.
• les biens transformés en logements ou les biens réhabilités dont le prix de revient est l’addition des frais d’acquisition + les frais + le coût des travaux de transformation ou de réhabilitation.

Quoiqu’il en soit, le plafond des 300.000€ de prix d’achat et le plafond des 5500€ par mètre carré sont applicables à ces trois types de logements. Sachez aussi que le plafond par mètre carré prévaut sur le plafond d’achat.

Le principe de la niche fiscale

Attention, depuis 2016, l’ensemble des avantages fiscaux cumulés sur une année ne peut pas dépasser 10.000€ par foyer fiscal. Donc vous devez prendre en compte l’ensemble des divers avantages(autres dispositifs de défiscalisation immobilière, placements financiers, produits d’épargne…) dont vous pouvez bénéficier et évaluer si vous atteignez ce plafond. Si c’est le cas, l’excédent sera dû.

ASTUCE : le plafond peut être relevé à 18.000€ en cas d’investissement outre-mer (Girardin).

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L’attractivité de votre bien est très importante.

Bien sûr, vous pouvez être attiré par des biens à des prix très attractifs mais il faut toujours garder en tête que vous devrez trouver des locataires pour votre logement. Il est donc primordial d’acheter dans une zone attractive où vous savez que la demande est forte.

Par exemple, il faut privilégier les zones A bis et A, mais si vous optez pour une ville en zone B1, il convient de bien se renseigner sur l’emplacement de votre futur achat et sur les potentiels développements qui pourront lui apporter de la valeur, tels que de nouveaux habitants, de nouveaux commerces et transports… La qualité de vie, pour les foyers avec enfants, est également un critère important.

Négocier votre prêt

Même si vous ne faites aucun apport lors de l’achat de votre bien Pinel, cela ne vous empêche aucunement de négocier le taux de votre prêt immobilier. La période est propice aux taux très bas et il ne faut pas hésiter à faire jouer la concurrence entre les banques. Il arrive régulièrement qu’une banque concurrente de celle où vous vous trouvez propose un meilleur taux de crédit.

Aujourd’hui, vous pouvez quitter votre banque à tout moment sans justificatif. Donc n’hésitez pas à comparer les offres de plusieurs établissements afin de choisir le meilleur financement possible.